Seguros obligatorios en propiedad horizontal: qué exige la Ley 675 (Art. 15)

En propiedad horizontal, asegurar los bienes comunes no es opcional: es una obligación legal. El Artículo 15 de la Ley 675 de 2001 ordena que los bienes comunes susceptibles de ser asegurados estén cubiertos contra los riesgos de incendio y terremoto. Entender qué cubre esta exigencia, quién la contrata y qué pólizas conviene sumar es clave para proteger el patrimonio del conjunto y evitar responsabilidades para la administración.

¿Qué seguros son obligatorios según la Ley 675?

El Art. 15 de la Ley 675 establece que los bienes comunes de la copropiedad susceptibles de ser asegurados deben estar cubiertos contra incendio y terremoto, en cuantía que garantice su reconstrucción total. Esos son los dos riesgos que la ley exige de manera expresa.

Conviene precisar el alcance:

• El objeto del seguro son los bienes comunes, no los bienes privados. Hablamos de la estructura, las fachadas, los muros estructurales, las zonas comunes, los equipos comunitarios y demás elementos de uso o propiedad colectiva.
• Los riesgos mínimos son incendio y terremoto. La ley fija ese piso; nada impide ampliar la cobertura a otros riesgos, pero esos dos no pueden faltar.
• La cobertura debe permitir la reconstrucción. El sentido de la norma es que, ante un siniestro grave, la copropiedad pueda reponer lo destruido sin descapitalizarse.

Para ubicar esta obligación dentro del marco general que rige a los conjuntos, puedes revisar nuestra guía sobre qué es la Ley 675 de propiedad horizontal en Colombia.

¿Quién contrata y paga el seguro?

La contratación de las pólizas de los bienes comunes corresponde a la administración de la copropiedad, que actúa como representante legal de la persona jurídica del conjunto. En la práctica, suele ser el administrador quien gestiona la cotización, la selección y la renovación, normalmente con el respaldo del consejo de administración y dentro de los lineamientos que apruebe la asamblea.

El costo es asumido por la copropiedad como un gasto colectivo: se financia con las cuotas de administración y debe quedar incluido como una partida dentro del presupuesto anual del conjunto. Es decir, todos los propietarios contribuyen al pago en proporción a sus coeficientes, porque lo que se protege es un bien de todos.

Como es un gasto recurrente y obligatorio, lo correcto es preverlo desde el inicio del ejercicio. Si estás armando las cuentas del año, te puede servir nuestra guía sobre cómo elaborar el presupuesto anual de la copropiedad, donde explicamos cómo incorporar este tipo de rubros.

¿Qué cubre y qué NO cubre el seguro obligatorio?

Esta es la distinción que más confusión genera entre los copropietarios, así que vale la pena dejarla muy clara.

Sí cubre (bienes comunes):

• La estructura del edificio o conjunto y sus elementos estructurales.
• Las fachadas, los techos y los muros comunes.
• Las zonas y áreas comunes: pasillos, escaleras, salones comunales, parqueaderos comunes, ascensores y equipos de uso colectivo.

NO cubre (bienes privados):

• El interior de cada apartamento, casa, oficina o local.
• Los acabados, muebles, electrodomésticos y enseres de cada unidad privada.
• Las mejoras y el contenido que pertenecen a cada propietario.

La regla práctica es sencilla: el seguro obligatorio del conjunto protege lo común; cada propietario debe asegurar por su cuenta su bien privado si quiere protegerlo. La póliza de la copropiedad no responde por los daños dentro de una unidad privada, salvo que se contrate un esquema específico que lo contemple.

Tipo de bien	¿Quién lo asegura?	¿Lo cubre el seguro obligatorio del Art. 15?
Estructura, fachadas, muros comunes	La copropiedad	Sí
Zonas y equipos comunes (ascensor, salón comunal)	La copropiedad	Sí
Interior de apartamento, casa, oficina o local	Cada propietario	No
Muebles, enseres y acabados privados	Cada propietario	No

¿Qué pólizas adicionales son recomendables?

Aunque la ley solo exige incendio y terremoto sobre los bienes comunes, la práctica aconseja complementar la protección del conjunto con otras pólizas. La asamblea puede decidir contratarlas para reducir riesgos:

• Responsabilidad civil extracontractual (RCE): cubre los daños que la copropiedad pueda causar a terceros en sus áreas comunes (por ejemplo, una caída por una zona en mal estado o la caída de un elemento común). Es una de las coberturas más recomendadas.
• Manejo (infidelidad y riesgos financieros): protege frente a pérdidas por actos indebidos en el manejo de los dineros del conjunto. Da tranquilidad sobre la gestión de los recursos comunes.
• Cobertura ampliada de áreas comunes: sumar a incendio y terremoto otros amparos como daños por agua, anegación, daños eléctricos, sustracción de bienes comunes o rotura de vidrios, según los riesgos del conjunto.

Estas pólizas no son obligatorias por el Art. 15, pero forman parte de una buena gestión de riesgos. La evaluación y propuesta de estas coberturas suele recaer en la administración, dentro de sus deberes de cuidado de los bienes comunes. Puedes ver el panorama completo de esas responsabilidades en nuestra guía sobre las funciones del administrador de propiedad horizontal.

¿Cómo se calcula el valor asegurable?

El valor asegurado de los bienes comunes debe corresponder a lo que costaría reconstruirlos, no a un valor catastral ni comercial cualquiera. La lógica del Art. 15 es que, ante un siniestro, la indemnización alcance para reponer lo perdido.

Para llegar a una cifra adecuada se suelen considerar:

• El valor de reconstrucción a nuevo de la estructura y los bienes comunes, no su valor de venta.
• Un avalúo técnico de los bienes comunes, idealmente realizado por un profesional idóneo, que la copropiedad debe actualizar periódicamente.
• La inflación y los costos de construcción, que cambian con el tiempo y pueden dejar el valor asegurado por debajo del real.

El riesgo más común aquí es el infraseguro: asegurar por un valor inferior al de reconstrucción. Si esto ocurre, ante un siniestro la aseguradora puede aplicar el principio proporcional y pagar menos de lo necesario, dejando a la copropiedad con un faltante. Por eso es importante revisar el valor asegurado al renovar cada vigencia.

¿Qué pasa si la copropiedad no contrata el seguro?

No asegurar los bienes comunes es incumplir una obligación legal del Art. 15 de la Ley 675, y eso tiene consecuencias serias.

• Responsabilidad del administrador. Contratar y mantener vigentes los seguros de los bienes comunes hace parte de los deberes del administrador. Si por su omisión el conjunto queda sin cobertura y ocurre un siniestro, puede comprometer su responsabilidad por los perjuicios derivados de esa falta de diligencia.
• Exposición patrimonial del conjunto. Sin póliza, los costos de un incendio o un sismo recaerían directamente sobre los propietarios mediante cuotas extraordinarias, que pueden ser muy elevadas.
• Cuestionamientos de la asamblea y los órganos de control. La falta de cobertura suele ser observada por el consejo, la asamblea y la revisoría fiscal, y puede dar lugar a reclamos sobre la gestión.

En resumen, dejar los bienes comunes sin seguro traslada todo el riesgo a la copropiedad y expone personalmente a quien tenía el deber de contratarlo.

¿Cómo elegir una aseguradora?

Más que buscar la prima más baja, conviene evaluar la calidad y el ajuste de la cobertura. Algunos criterios útiles:

• Comparar coberturas, no solo precios. Verifica que la póliza incluya como mínimo incendio y terremoto sobre los bienes comunes, con suma asegurada suficiente para la reconstrucción.
• Revisar exclusiones, deducibles y condiciones. El detalle de la letra pequeña define qué se paga realmente ante un siniestro.
• Valorar la solidez y el respaldo de la aseguradora, así como su experiencia atendiendo siniestros en propiedad horizontal.
• Solicitar varias cotizaciones y presentarlas al consejo o a la asamblea para una decisión informada y transparente.
• Apoyarse en un corredor o intermediario de seguros idóneo, que ayude a dimensionar los riesgos del conjunto.

La decisión final, por su impacto en el presupuesto y en el patrimonio común, conviene documentarla y respaldarla con la aprobación de los órganos del conjunto.

Preguntas frecuentes

¿El seguro obligatorio cubre el interior de mi apartamento?

No. El seguro del Art. 15 protege únicamente los bienes comunes. El interior de cada unidad privada y su contenido son responsabilidad de cada propietario, que debe asegurarlos por su cuenta si lo desea.

¿Quién paga el seguro de los bienes comunes?

La copropiedad, con cargo a las cuotas de administración y dentro del presupuesto anual. El costo se reparte entre los propietarios según sus coeficientes de copropiedad.

¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil extracontractual?

El Art. 15 solo exige expresamente incendio y terremoto sobre los bienes comunes. La responsabilidad civil extracontractual es una póliza adicional muy recomendable, que la asamblea puede decidir contratar.

¿Qué pasa si el conjunto no tiene seguro y ocurre un siniestro?

La copropiedad asumiría los costos directamente, normalmente mediante cuotas extraordinarias, y la falta de contratación puede comprometer la responsabilidad del administrador por incumplir un deber legal.

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