Comité de Convivencia en propiedad horizontal: funciones y cómo conformarlo

El Comité de Convivencia es un órgano que el Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 habilita para presentar fórmulas de arreglo en los conflictos que surgen entre copropietarios o residentes. Su papel es conciliador: busca acuerdos amistosos antes de que el caso escale a una sanción de la asamblea o a la justicia ordinaria.

¿Es obligatorio? ¿Quién lo conforma y por cuánto tiempo?

El Art. 58 de la Ley 675 establece que la asamblea general “podrá” crear un comité de convivencia. En la práctica, esto significa que no es un órgano de existencia obligatoria como el consejo de administración o el revisor fiscal en ciertos casos: su conformación depende de que la asamblea decida crearlo, normalmente porque el conjunto enfrenta conflictos recurrentes de convivencia.

Cuando la asamblea decide conformarlo, la propia ley fija dos reglas claras:

• Quiénes lo integran: un número impar de tres o más personas, elegidas por la asamblea general entre los propietarios o residentes de la copropiedad.
• Por cuánto tiempo: el comité se elige por un período de un año, prorrogable según lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal o una nueva decisión de la asamblea.

La estructura interna habitual incluye un presidente que coordina las sesiones y un secretario que levanta las actas, aunque la Ley 675 no impone cargos específicos: lo esencial es que sea un número impar para facilitar las decisiones colegiadas. Los integrantes ejercen de forma ad honorem, es decir, sin remuneración, y es recomendable que sean personas reconocidas por su imparcialidad dentro de la comunidad, ya que su credibilidad es la base para que las partes acepten sentarse a conciliar.

¿Cuáles son las funciones reales del comité?

Aquí está el punto que más confusión genera. El Comité de Convivencia no es un órgano sancionatorio. Su única función legal, según el Art. 58, es presentar fórmulas de arreglo orientadas a dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad. En concreto, el comité puede:

• Recibir las quejas de convivencia que radican los residentes (ruido, mascotas, uso de zonas comunes, parqueaderos, mudanzas fuera de horario, etc.).
• Citar a las partes involucradas a una audiencia de convivencia.
• Escuchar a ambas partes y proponer fórmulas de arreglo que las dos puedan aceptar voluntariamente.
• Dejar constancia en un acta de los acuerdos a los que se llegue.
• Hacer seguimiento al cumplimiento de los compromisos pactados.
• Recomendar al administrador o a la asamblea que estudie el caso cuando no se logra acuerdo.

Lo determinante es entender que el comité propone, no impone. Si las partes aceptan una fórmula de arreglo, el conflicto se resuelve por la vía amistosa y queda documentado. Si no la aceptan, el comité agota su competencia y el caso debe seguir el conducto que corresponda. Su mayor valor está en la prevención: un comité activo evita que disputas menores, como el ruido o el uso de un parqueadero, terminen convertidas en procesos sancionatorios largos o en demandas que desgastan a toda la comunidad.

¿Qué NO puede hacer el comité? (límites legales)

Confundir las funciones del comité con las de la asamblea es un error frecuente que puede invalidar decisiones. El Comité de Convivencia no puede:

• Imponer sanciones ni multas. La facultad sancionatoria recae en la asamblea general (o en el órgano que el reglamento designe), siguiendo el debido proceso del manual de convivencia y los Arts. 59 a 62 de la Ley 675.
• Cobrar intereses, suspender servicios o restringir el uso de zonas comunes como castigo.
• Obligar a una parte a aceptar una fórmula de arreglo. La conciliación es voluntaria.
• Reemplazar a las autoridades. Si hay delitos, perturbación grave del orden o daños que excedan lo civil, el caso corresponde a la Policía, las comisarías o la justicia ordinaria.
• Decidir conflictos sobre cuotas de administración o asuntos económicos, que son competencia del administrador y el consejo.

En síntesis: el comité concilia, la asamblea sanciona y las autoridades judiciales fallan. Mantener esa frontera clara protege a la copropiedad de demandas por extralimitación de funciones y le da legitimidad a las decisiones que sí toma la asamblea.

¿Cómo es el procedimiento de una audiencia de convivencia paso a paso?

Aunque la ley no detalla un trámite rígido, en la práctica una audiencia de convivencia sólida sigue estas etapas:

1. Radicación de la queja. El residente afectado presenta su queja por escrito (físico o digital), describiendo el hecho, la fecha y las personas involucradas.
2. Estudio y citación. El comité revisa que el asunto sea de convivencia y cita por escrito a ambas partes, indicando fecha, hora y lugar de la audiencia con antelación razonable.
3. Instalación de la audiencia. El presidente verifica la asistencia. Si una parte no llega, se deja constancia y puede reprogramarse una vez.
4. Exposición de las partes. Cada parte expone su versión sin interrupciones. El comité escucha de forma imparcial.
5. Propuesta de fórmulas de arreglo. El comité plantea una o varias alternativas de solución que las partes pueden aceptar o rechazar libremente.
6. Acuerdo o no acuerdo. Si hay acuerdo, se redactan los compromisos concretos con plazos. Si no lo hay, se deja constancia y el comité informa que agotó su competencia.
7. Firma del acta. Todos los presentes firman el acta de la audiencia.
8. Seguimiento. El comité verifica, en las fechas pactadas, que los compromisos se cumplan.

El tono de la audiencia importa tanto como el procedimiento: cuando el comité actúa con respeto y neutralidad, las partes tienden a colaborar; cuando se percibe parcialidad, la conciliación fracasa antes de empezar.

¿Qué estructura tiene un acta de convivencia?

El acta es el documento que da soporte a todo el proceso. Una estructura recomendada incluye:

• Encabezado: nombre de la copropiedad, número consecutivo del acta, fecha, hora y lugar.
• Asistentes: miembros del comité presentes y partes citadas (con unidad o apartamento).
• Antecedentes: resumen de la queja radicada y su número de radicado.
• Desarrollo: síntesis de lo expuesto por cada parte.
• Fórmulas de arreglo propuestas: alternativas planteadas por el comité.
• Acuerdos y compromisos: obligaciones concretas, responsables y fechas de cumplimiento.
• Constancias: si una parte no asistió o no aceptó acuerdo, se registra aquí.
• Firmas: de los miembros del comité y de las partes.

Conservar las actas de forma ordenada y consultable es clave, porque si el caso escala a la asamblea, el acta de convivencia se convierte en parte del expediente que sustenta el debido proceso.

¿Cómo se relaciona con el manual de convivencia y las sanciones?

El comité no opera en el vacío: actúa sobre las reglas que define el reglamento de propiedad horizontal y, especialmente, el manual de convivencia. Ese manual fija qué conductas son aceptables, cuáles constituyen infracciones y qué procedimiento se sigue. El comité usa el manual como marco para proponer fórmulas de arreglo, de modo que sus propuestas siempre estén alineadas con lo que la comunidad ya acordó por escrito.

Cuando la conciliación fracasa, el caso pasa al ámbito sancionatorio, que se rige por los Arts. 59 a 62 de la Ley 675 y exige debido proceso: notificación, derecho de defensa, proporcionalidad de la sanción y decisión del órgano competente. Por eso vale la pena entender primero qué es la Ley 675 y cómo regula la propiedad horizontal antes de diseñar el reglamento interno y el comité.

Preguntas frecuentes

¿El comité de convivencia puede multar a un residente? No. El comité solo propone fórmulas de arreglo. Las sanciones las impone la asamblea general siguiendo el debido proceso del manual de convivencia.

¿Es obligatorio tener comité de convivencia? La Ley 675 dice que la asamblea “podrá” crearlo. No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable en conjuntos con conflictos frecuentes.

¿Qué pasa si las partes no aceptan la fórmula de arreglo? El comité agota su competencia, deja constancia en el acta y el caso puede seguir hacia la asamblea o las autoridades, según corresponda.

¿Cuánto dura el comité? Un año, prorrogable según el reglamento o nueva decisión de la asamblea.

Gestiona la convivencia de tu copropiedad con Resia

Llevar la radicación de quejas, las citaciones, las actas y el seguimiento de compromisos en papel o en chats hace que los casos se pierdan. Si administras un conjunto residencial, en nuestra solución para administradores de conjuntos residenciales centralizas todo el flujo de convivencia, desde el radicado hasta el cierre, con historial por unidad y trazabilidad completa.

Solicita una demo de Resia y descubre cómo digitalizar el comité de convivencia de tu propiedad horizontal.