Cómo cobrar la cartera morosa en propiedad horizontal

Para cobrar la cartera morosa en propiedad horizontal se sigue una ruta de tres etapas —cobro persuasivo, pre-jurídico y jurídico (proceso ejecutivo)— liquidando intereses de mora dentro del tope legal del artículo 30 de la Ley 675. El estado de cuenta certificado por el administrador y el revisor fiscal presta mérito ejecutivo, lo que permite demandar directamente al propietario moroso ante un juez.

¿Qué es la cartera morosa y por qué es el problema #1?

La cartera morosa es el conjunto de cuotas de administración —ordinarias o extraordinarias— que los propietarios deben a la copropiedad y no han pagado dentro del plazo. Cada peso que no entra afecta directamente la operación: vigilancia, aseo, servicios públicos de las zonas comunes, mantenimiento y nómina del personal.

Es, sin discusión, el problema financiero número uno de la mayoría de los conjuntos y edificios en Colombia. La razón es estructural: el presupuesto se calcula contando con que el 100 % de las unidades pague, pero la recaudación real rara vez llega a ese punto. Cuando un grupo de propietarios deja de aportar, la copropiedad enfrenta un dilema:

• Reducir servicios (menos turnos de vigilancia, recortar mantenimiento), lo que deteriora el inmueble.
• Aprobar cuotas extraordinarias para cubrir el faltante, castigando a quienes sí pagan.
• Endeudarse o agotar el fondo de imprevistos, que tiene otra destinación legal.

Por eso, una gestión de cartera ordenada no es opcional: es lo que mantiene viva la copropiedad. Y recordemos que recaudar y gestionar el cobro es una de las funciones del administrador de propiedad horizontal, quien responde ante la asamblea por el estado de la cartera.

¿Qué intereses de mora se pueden cobrar según el Art. 30?

Cuando un propietario se atrasa, la copropiedad puede cobrar intereses de mora. El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 establece que estos se liquidan a la tasa que fije la asamblea, pero sin exceder el límite del interés moratorio legal permitido en Colombia.

En la práctica, ese tope corresponde a 1,5 veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera. Si el interés bancario corriente vigente fuera, por ejemplo, del 1,8 % mensual, el tope de mora sería 1,8 % × 1,5 = 2,7 % mensual. Cobrar por encima de ese límite configura usura y expone el cobro a impugnación.

Veamos un ejemplo ilustrativo (cifras didácticas, no corresponden a una copropiedad real). Un propietario debe tres meses de cuota de $250.000 cada una, y la asamblea aprobó una tasa de mora del 2,5 % mensual, dentro del tope legal:

Mes en mora	Cuota adeudada	Capital acumulado	Interés del mes (2,5 %)	Saldo total
Mes 1	$250.000	$250.000	$6.250	$256.250
Mes 2	$250.000	$500.000	$12.500	$518.750
Mes 3	$250.000	$750.000	$18.750	$787.500
Total	$750.000	$750.000	$37.500	$787.500

El interés se liquida sobre el capital adeudado período a período: en el mes 3, el 2,5 % se aplica sobre los $750.000 acumulados. El total a pagar incluye $750.000 de capital + $37.500 de intereses = $787.500. Es clave liquidar siempre con la tasa vigente y verificar que no supere el máximo legal. Si quieres entender cómo se calcula la cuota base sobre la que corren estos intereses, revisa cómo calcular la cuota de administración por coeficiente de copropiedad.

¿Cuáles son las etapas del cobro de cartera?

El cobro efectivo es un proceso escalonado. Saltarse etapas o demorarlas suele encarecer y dilatar el resultado. Estas son las tres fases:

1. Cobro persuasivo

Es la primera y más económica. Consiste en recordar amistosamente la deuda antes de que crezca: llamadas, mensajes, correos y la carta de cobro inicial. El objetivo es facilitar el pago voluntario y, cuando aplica, ofrecer acuerdos de pago por escrito. La mayoría de la cartera se recupera aquí si se actúa a tiempo (idealmente apenas pasa el plazo del primer mes).

2. Cobro pre-jurídico

Si el propietario no responde, se escala al cobro pre-jurídico. Aquí interviene un abogado o firma de cobranza que envía una comunicación formal advirtiendo las consecuencias legales y otorgando un último plazo. Esta etapa añade presión sin llegar todavía a los tribunales, y muchos acuerdos de pago se firman en este punto.

3. Cobro jurídico: el proceso ejecutivo

Cuando se agotan las gestiones anteriores, la copropiedad inicia un proceso ejecutivo ante un juez. Esta vía es posible porque la Ley 675 le da al cobro un instrumento poderoso: el título ejecutivo.

El artículo 30 (parágrafo) establece que el estado de cuenta certificado por el administrador y el revisor fiscal —o por el administrador y el contador cuando no hay revisor fiscal— presta mérito ejecutivo. En palabras simples: ese documento equivale a un pagaré. Con él, la copropiedad demanda directamente, el juez libra mandamiento de pago y se pueden decretar medidas cautelares (embargo del inmueble o de cuentas) para garantizar el pago de capital, intereses y costas del proceso.

¿Cómo se redacta la carta de cobro?

La carta de cobro es la herramienta central de la etapa persuasiva. Una carta clara y bien documentada acelera el pago y, además, sirve de prueba en etapas posteriores. Debe contener:

• Identificación de la unidad y el propietario: torre, apartamento o local, nombre del deudor.
• Detalle de la deuda: meses adeudados, valor de cada cuota, intereses de mora liquidados y total.
• Fundamento legal: mención al artículo 30 de la Ley 675 y al reglamento de propiedad horizontal.
• Plazo para pagar: una fecha límite concreta (por ejemplo, 10 días hábiles).
• Consecuencias del no pago: escalamiento a cobro pre-jurídico y eventual proceso ejecutivo.
• Canales y datos de pago: cuenta, referencia y contacto para acuerdos.

El tono debe ser firme pero respetuoso. Conviene enviarla por un medio que deje constancia de recibido (correo certificado o correo electrónico con acuse), porque esa trazabilidad es valiosa si el caso llega a juicio. Todo el marco que sustenta estas comunicaciones está en la Ley 675 de propiedad horizontal en Colombia.

¿Qué medidas puede tomar la asamblea contra los morosos?

La asamblea general puede aprobar medidas adicionales para presionar el pago, pero dentro de límites legales muy precisos. Aquí es donde muchas copropiedades se equivocan y terminan demandadas.

Medidas permitidas:

• Publicación de la lista de morosos en carteleras internas, siempre que el reglamento lo autorice y se haga con prudencia (sin datos sensibles ni un trato que constituya hostigamiento). La Corte Constitucional ha admitido la publicación de deudas como mecanismo razonable cuando está reglamentada.
• Restricción del uso de zonas comunes no esenciales: salón social, BBQ, gimnasio, piscina. El reglamento puede condicionar el disfrute de estos bienes al cumplimiento de las obligaciones.
• Cobro de intereses de mora dentro del tope del artículo 30.

Lo que NO se puede hacer:

• Cortar servicios públicos esenciales (agua, energía) de la unidad privada. Estos están protegidos por su relación con la dignidad humana y solo la empresa prestadora puede suspenderlos por sus propias causas.
• Impedir el acceso del propietario a su vivienda o a las zonas comunes esenciales (entrada, ascensores, escaleras), pues constituye una vía de hecho.
• Negar el derecho a participar y votar por estar en mora, salvo lo que expresamente permita la ley y el reglamento sobre el ejercicio del voto.

La regla de oro: la presión debe recaer sobre comodidades, nunca sobre derechos fundamentales ni servicios esenciales.

¿Cómo prevenir la cartera morosa?

Cobrar es necesario, pero prevenir es más rentable. Las copropiedades con baja morosidad comparten prácticas concretas:

• Recordatorios automáticos de pago antes y después del vencimiento, por correo y mensaje.
• Facturación puntual y clara, con estado de cuenta detallado que evite confusiones.
• Cobro automático y múltiples medios de pago (PSE, débito, botón de pago en línea) para eliminar la fricción.
• Acuerdos de pago tempranos, antes de que la deuda se vuelva impagable.
• Reportes de cartera al día, para que el administrador actúe sobre la mora del primer mes y no del sexto.
• Reglamento actualizado que defina con claridad intereses, medidas y procedimientos.

Cuanto antes se detecta y gestiona una mora, mayor es la probabilidad de recuperarla sin llegar a juicio.

Preguntas frecuentes

¿Se le puede cortar el agua o la luz a un moroso?

No. Los servicios públicos esenciales de la unidad privada no pueden suspenderse por mora en la administración; solo la empresa prestadora puede hacerlo por sus propias causas. La copropiedad sí puede restringir zonas comunes no esenciales.

¿Qué documento permite demandar a un moroso?

El estado de cuenta de la deuda, certificado por el administrador y el revisor fiscal (o el contador, si no hay revisor fiscal), presta mérito ejecutivo según el artículo 30 de la Ley 675 y habilita el proceso ejecutivo.

¿Cuál es el máximo interés de mora que se puede cobrar?

La tasa que fije la asamblea, sin superar 1,5 veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera. Cobrar más configura usura.

¿Es legal publicar la lista de morosos?

Sí, siempre que el reglamento lo autorice y se haga de forma prudente, sin exponer datos sensibles ni incurrir en hostigamiento. La publicación de la deuda como tal ha sido admitida como medida razonable.

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