Revisor fiscal en propiedad horizontal: cuándo es obligatorio y qué funciones tiene

El revisor fiscal es la persona encargada de fiscalizar de forma independiente la gestión económica y contable de la copropiedad. El Artículo 56 de la Ley 675 de 2001 lo regula y establece que debe ser contador público con tarjeta profesional, y que su designación es obligatoria solo en determinados conjuntos.

¿Cuándo es obligatorio tener revisor fiscal?

Aquí está el punto que más confusión genera. El Artículo 56 de la Ley 675 distingue según el uso del conjunto:

• Conjuntos de uso comercial o mixto: el revisor fiscal es obligatorio. La ley exige que estas copropiedades cuenten con esta figura de manera permanente.
• Conjuntos de uso residencial: la ley no lo exige de forma obligatoria. Sin embargo, la asamblea general puede decidir voluntariamente nombrar un revisor fiscal cuando lo considere conveniente.

En otras palabras, un edificio de apartamentos puramente residencial no está obligado por ley a tener revisor fiscal, pero la asamblea tiene plena facultad para designarlo si quiere reforzar el control sobre las finanzas. En cambio, un centro comercial, un edificio de oficinas o un conjunto de uso mixto (vivienda + comercio) sí debe contar con uno.

Es importante no confundir esta figura con la del contador: tener contador no exime de nombrar revisor fiscal cuando este es obligatorio, porque cumplen roles distintos (lo vemos en la tabla más abajo).

Para entender el marco general que rige todas estas obligaciones, puedes revisar nuestra guía sobre qué es la Ley 675 de propiedad horizontal en Colombia.

¿Qué requisitos debe cumplir el revisor fiscal?

El revisor fiscal en propiedad horizontal debe cumplir condiciones tanto de idoneidad profesional como de independencia:

• Ser contador público titulado con tarjeta profesional vigente, expedida y respaldada por la Junta Central de Contadores.
• Independencia frente a la administración. No puede ser una persona ligada por relaciones que comprometan su objetividad.
• No estar incurso en incompatibilidades ni inhabilidades. En general, no puede ser propietario o tenedor de bienes en el mismo conjunto, ni cónyuge, ni pariente cercano del administrador o de miembros del consejo, ni mantener vínculos que afecten su imparcialidad.
• No ejercer funciones de administración. El revisor fiscal vigila; no puede al mismo tiempo administrar ni llevar la contabilidad que está fiscalizando.

Estas reglas de independencia son la esencia de la figura: el revisor fiscal existe precisamente para ser un tercero imparcial que verifique que la administración actúa correctamente.

¿Cuáles son las funciones del revisor fiscal?

Sus funciones giran en torno a la fiscalización y el control. Entre las principales:

• Examinar la contabilidad y verificar que las operaciones se ajusten a la ley, al reglamento de propiedad horizontal y a las decisiones de la asamblea.
• Verificar el manejo de los recursos comunes y el correcto recaudo de las cuotas de administración.
• Revisar y dictaminar los estados financieros que se presentan a la asamblea.
• Rendir informes a la asamblea general sobre la situación económica y contable del conjunto.
• Vigilar que se conserven adecuadamente los soportes, los bienes comunes y los documentos de la copropiedad.
• Alertar oportunamente a la administración y al consejo sobre irregularidades que detecte.
• Colaborar con las autoridades y atender los requerimientos de control que correspondan.

El revisor fiscal trabaja de la mano con el consejo de administración, que es el órgano que vigila la gestión del administrador en el día a día. Mientras el consejo supervisa lo operativo, el revisor fiscal aporta una verificación contable técnica e independiente.

¿Cómo se elige y cuánto cobra un revisor fiscal?

El revisor fiscal es elegido por la asamblea general de copropietarios, que es el órgano máximo de decisión del conjunto. La designación suele hacerse por un período determinado (frecuentemente de un año, renovable), según lo defina el reglamento de propiedad horizontal o la propia asamblea.

Respecto a los honorarios:

• Los fija y aprueba la asamblea, normalmente al momento de designarlo.
• Se incorporan como un gasto dentro del presupuesto anual de la copropiedad.
• El monto depende del tamaño del conjunto, el número de unidades, el volumen de operaciones y la complejidad contable.

Como este costo debe quedar contemplado en las finanzas del conjunto, conviene preverlo desde el inicio del ejercicio. Si estás armando las cuentas del año, revisa nuestra guía sobre cómo elaborar el presupuesto anual de la copropiedad, donde explicamos cómo incluir gastos de administración como este.

¿En qué se diferencian el revisor fiscal, el contador y el administrador?

Es uno de los puntos donde más se confunden los copropietarios. Aunque las tres figuras tocan las finanzas del conjunto, cumplen roles muy distintos:

Aspecto	Administrador	Contador	Revisor fiscal
Rol	Ejecuta y gestiona	Registra y elabora	Fiscaliza y vigila
Función principal	Administrar el conjunto, ejecutar decisiones de la asamblea	Llevar la contabilidad y preparar los estados financieros	Verificar de forma independiente la gestión económica y contable
¿Quién lo nombra?	Asamblea o consejo (según reglamento)	La administración	Asamblea general
¿Obligatorio?	Siempre	Según necesidad contable	Obligatorio en conjuntos comerciales o mixtos; opcional en residenciales
Independencia	Es parte de la gestión	Apoya a la gestión	Debe ser independiente de la gestión
Título exigido	No requiere ser contador	Contador público	Contador público con tarjeta profesional

La clave está en la independencia: el administrador y el contador forman parte de la gestión, mientras que el revisor fiscal está fuera de ella precisamente para poder controlarla con objetividad.

Preguntas frecuentes

¿Un conjunto residencial está obligado a tener revisor fiscal?

No. Según el Art. 56 de la Ley 675, la obligación recae sobre los conjuntos de uso comercial o mixto. En los residenciales es opcional, salvo que la asamblea decida nombrarlo voluntariamente.

¿El contador puede ser también el revisor fiscal?

No. La figura del revisor fiscal exige independencia frente a quien lleva la contabilidad y la administración. La persona que registra las cuentas no puede ser la misma que las fiscaliza.

¿Quién paga los honorarios del revisor fiscal?

La copropiedad, con cargo al presupuesto anual aprobado por la asamblea. El monto lo define la misma asamblea al designarlo.

¿El revisor fiscal debe ser contador público?

Sí. El Art. 56 exige que sea contador público con tarjeta profesional vigente.

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